2023.08.30

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導(dǎo)讀：毛利率四年內(nèi)“腰斬”。

作者 |第一財經(jīng) 李雋

2022年11月，中國證監(jiān)會一度發(fā)布了支持地產(chǎn)政策的“第三支箭”，松綁了房地產(chǎn)行業(yè)再融資，隨后多家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了融資預(yù)案，但處于深度“破凈”狀態(tài)的行業(yè)龍頭萬科A（000002.SZ）最終卻沒有射出這一箭。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科最終放棄定增，主要原因是因為股價長期低于每股凈資產(chǎn)，按照貼近市場價發(fā)行的原則，如果執(zhí)行定增方案，很可能對原有股東的權(quán)益有所攤薄。

8月30日萬科A股價平盤報收，收于14.2元。

避免攤薄原股東權(quán)益

8月30日晚間萬科A公告稱，基于當(dāng)前公司A股股價處于低位，經(jīng)審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止向特定對象發(fā)行股票，向深交所申請撤回申請文件。

“獨立董事發(fā)表的獨立意見”顯示：公司終止并申請撤回本次向特定對象發(fā)行股票申請文件的決定，系基于當(dāng)前公司A股股價顯著低于每股凈資產(chǎn)，經(jīng)審慎分析、研究與溝通后作出的。本次終止及撤回申請文件的事項，不會對公司日常經(jīng)營造成重大不利影響，不會損害公司及股東，特別是中小股東的利益。

2月13日，第一財經(jīng)曾經(jīng)發(fā)布《萬科或以“破凈”價增發(fā)？還需闖關(guān)股東大會 | 公司觀察》，稱萬科有可能以低于每股凈資產(chǎn)增發(fā)，較大機(jī)會攤薄原有股東持股，能否通過股東大會存在一定變數(shù)。

2023年2月12日晚間，萬科發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占當(dāng)時萬科總股本的9.46%。募集資金將會投入萬科旗下多個地產(chǎn)項目。

彼時萬科表示。本次非公開發(fā)行的發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日（不含定價基準(zhǔn)日，下同）發(fā)行人A股交易均價的80%，但并沒有承諾不低于每股凈資產(chǎn)發(fā)行。2月期間萬科A股價一直在17元左右徘徊。

8月30日最新收盤價為14.2元。當(dāng)天晚間發(fā)布的2023年半年報顯示，萬科歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)為21.03元，萬科處于深度“破凈”的狀態(tài)。對萬科來說，“如果增發(fā)價格低于每股凈資產(chǎn)，每股凈資產(chǎn)將會降低和減少，已有股東包括中小投資者的資產(chǎn)總額將會攤薄?！睆V東廣和律師事務(wù)所律師王家毅向第一財經(jīng)記者表示。

相比萬科，其他部分開發(fā)商就承諾了增發(fā)價不低于每股凈資產(chǎn)。其中保利發(fā)展（600048.SH）公告稱，“發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司A股股票交易均價的80%，及截至定價基準(zhǔn)日發(fā)行人最近一期末經(jīng)審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)值的較高者。”

也有投行人士向第一財經(jīng)記者表示，一般來說國有企業(yè)并不會以低于每股凈資產(chǎn)增發(fā)；如果以配股方式融資，規(guī)則上是容許低于每股凈資產(chǎn)來配股的，主要股東也得參與。

2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)披露《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，暫停多年的A股市場再融資重新開閘。

2022年底地產(chǎn)支持政策的頻繁公布，萬科公布增發(fā)預(yù)案前后，也有知名外資機(jī)構(gòu)趁著地產(chǎn)股反彈，大幅減持萬科H股股份：港交所權(quán)益披露信息顯示，3月28日以每股12.56港元減持125.16萬股后，新加坡政府旗下的投資機(jī)構(gòu)GIC Private Limited（下稱“GIC”）依然持有萬科H股1.1億股，占H股比例為4.99%。本輪減持前GIC一度持有超過1.75億股萬科H股，比例超過9%。

2022年11月14日GIC就以均價近14港元開始減持497萬股。2022年11月14日到2023年3月28日，GIC累計減持超過5000萬股，均價在12.56港元到16港元之間，GIC持股比例由超過9%下降至4.99%。按照港交所交易披露規(guī)則，因為已經(jīng)減持到5%以下，接下來GIC要再減持萬科的話，已經(jīng)無須再披露。

毛利率跌破20%，四年內(nèi)“腰斬”

凈負(fù)債率低于50%，萬科資金面其實并不緊張，真正讓人擔(dān)憂的是毛利率的變化，房價的低迷，讓萬科綜合毛利率從2019年上半年的36.25%降至2023年上半年的18.87%。

萬科半年報稱，2023年上半年，市場景氣度短暫回升后再度下滑，行業(yè)形勢依然嚴(yán)峻。面對快速變化的市場和錯綜復(fù)雜的經(jīng)營形勢，集團(tuán)堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略，以確保安全健康為前提，持續(xù)強(qiáng)化各項業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理水平。集團(tuán)繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，截至報告期末，凈負(fù)債率49.5%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1221.8億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.7倍。

盡管經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)14年為正，今年上半年為18.6億元，但同比下滑77.50%。

萬科表示：集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比14.2%，較年初下降6.3個百分點，境內(nèi)新增融資的綜合成本3.73%，加權(quán)平均債務(wù)期限5.0年。

上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤 98.7億元，同比下降19.4%。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項目）增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。

2023年上半年綜合毛利率跌破20%，只有18.87%，同比下降1.59個百分點；而2019年上半年萬科依然能實現(xiàn)毛利率36.25%（2018年全年為37.48%），四年間毛利率出現(xiàn)了“腰斬”。

扣除稅金及附加前，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為19.3%，較 2022 年同期下降1.5個百分點（集團(tuán)對經(jīng)營性資產(chǎn)采用成本法核算，補(bǔ)回折舊攤銷后，毛利率為20.7%，下降1.3個百分點）。

微信編輯| 格蕾絲

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