在多個(gè)城市還在討論“限跌令”實(shí)施的合理性的時(shí)候，武漢新房樓盤早已經(jīng)采取了主動(dòng)降價(jià)促銷的方式展開自救，甚至啟動(dòng)了“虧本甩賣”的降價(jià)模式。記者了解到，武漢新房“虧本甩賣”的背后，是新房市場(chǎng)長(zhǎng)期以來的量?jī)r(jià)齊跌以及二手房市場(chǎng)的低迷。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，武漢并不適合推行“限跌令”。武漢樓市的政策調(diào)整空間較小，目前可針對(duì)改善以及存量房業(yè)主制定部分調(diào)整方案。但是，總的看來，在經(jīng)濟(jì)回暖之前對(duì)于武漢樓市的預(yù)期都不持樂觀態(tài)度。

房?jī)r(jià)不限跌，新房“虧本甩賣”

(相關(guān)資料圖)

隨著房地產(chǎn)行情的觸底，武漢樓市營(yíng)銷策略漸漸摒棄了“花拳繡腿”，動(dòng)起了真格，誠(chéng)意十足地祭出了多重降價(jià)手段。近年來，武漢多數(shù)新房樓盤的備案價(jià)均在下調(diào)。記者注意到，2020年以后，武漢眾多新房樓盤通過精裝調(diào)整為毛坯銷售，將備案價(jià)下調(diào)了1000—3000元/平米。

如今，降價(jià)的方式已經(jīng)演變?yōu)椤疤澅舅u”。公開報(bào)道顯示，中建湖北文旅壹品公館樓面價(jià)24162.8元/平米，加上建造成本、資金成本、營(yíng)銷費(fèi)用等，該項(xiàng)目成本約為31000元/平米。原本開盤備案價(jià)為35000元/平米，今年6月份虧本推出特價(jià)房?jī)r(jià)格28000元/平米。

記者咨詢了多個(gè)在售樓盤，銷售人員均向記者表示，武漢目前的確存在新房虧本甩賣的現(xiàn)象。其中，大華城市公園的銷售人員告訴記者，該樓盤最早開盤價(jià)約13000元/平米，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，我們樓盤也扛不住降價(jià)促銷，現(xiàn)在的銷售均價(jià)為每平米八、九千元。而這個(gè)項(xiàng)目地價(jià)約6000元/平米，按照目前的售價(jià)肯定是虧本的”。城建悅享湖璟的售樓部銷售顧問告訴記者，武漢現(xiàn)在的新房樓盤基本都在虧本甩賣或者處在虧本甩賣的邊緣。

“一般房屋銷售價(jià)大于等于拿地價(jià)的2.5倍，才能保證不虧本?！?8安居客研究院分析師陶樂在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，武漢樓市觀望用戶居多，新房銷售慘淡，二環(huán)外多數(shù)樓盤較前幾年高峰期銷售價(jià)跌幅達(dá)50%，多家房企已經(jīng)是虧本銷售以保證現(xiàn)金流。

事實(shí)上，目前全國(guó)多個(gè)地方對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施“限跌令”。例如，公開報(bào)道顯示，昆山兩家房企就因?yàn)椤吧米源蠓冉祪r(jià)銷售”，被住建部門公開通報(bào)批評(píng)并處罰。

不過，多年以來，面對(duì)房?jī)r(jià)的下跌，武漢并未對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施“限跌令”。公開資料顯示，2021年10月中旬，武漢中海光谷東麓的樓盤在售均價(jià)下調(diào)約3000元/平米，降幅超20%。多名業(yè)主以所購(gòu)樓盤的新房?jī)r(jià)格降價(jià)，自身利益受損為由，到武漢人民政府周邊聚集，但最終被通報(bào)為擾亂公共場(chǎng)所秩序，被行政拘留。而武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)于該樓盤被反映“開發(fā)商惡意降價(jià)促銷”的問題，在長(zhǎng)江網(wǎng)武漢城市留言板上回復(fù)稱，“該行為并未違反《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定?！?/p>

對(duì)此，陶樂認(rèn)為，限跌相關(guān)政策可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，減少對(duì)地方土地財(cái)政收入的影響。但是，武漢并不適合實(shí)施房?jī)r(jià)的“限跌令”。如果不采取帶有誠(chéng)意的降價(jià)方式來吸引客戶，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)慘淡，相關(guān)房企的壓力會(huì)更大。

當(dāng)前環(huán)境下，虧本甩賣對(duì)于房企具有一定的積極意義。武漢一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士李維（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，樓盤的降價(jià)是正常的市場(chǎng)行為。目前，武漢沒有要求開發(fā)商不能虧本賣房子，而開發(fā)商在這一套虧了，下一套還有可能賺錢。一時(shí)間的虧本并不影響房企運(yùn)行的可持續(xù)性。陶樂認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，進(jìn)行甩賣可能會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的項(xiàng)目交付能力，緩解房企緊張的現(xiàn)金流壓力。

對(duì)于購(gòu)買“虧本甩賣”樓盤的購(gòu)房者，李維認(rèn)為，購(gòu)房者需要對(duì)其開發(fā)商的靠譜程度進(jìn)行考量，“央企、國(guó)企肯定是沒問題，民營(yíng)企業(yè)如果虧本，那可能需要警惕”。也有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，虧本的項(xiàng)目如果是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)于購(gòu)房者來說并沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，期房的話，購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎考慮。

市場(chǎng)持續(xù)下探，調(diào)控空間有限

“虧本甩賣”的背后，是新房量?jī)r(jià)的持續(xù)下跌。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，7月份，武漢新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.3%，同比已經(jīng)是16個(gè)月連續(xù)下降。

同時(shí)，武漢新房成交量呈“骨折式”下滑。據(jù)武漢房管局公布的數(shù)據(jù)，2023年7月份，武漢新建商品住宅成交量?jī)H有4881套，環(huán)比上月減少約21%，僅占3月份成交量的約三分之一。截至8月30日，武漢8月份新建商品住宅成交量為6442套，相比上月成交有所回升，但是仍然不足三月份成交量的50%。

武漢新房庫(kù)存保持高企，去化速度持續(xù)走低。據(jù)武漢房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房159914套，面積1831萬平方米。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢新房銷售開盤去化流程僅為20%。陶樂表示，對(duì)比前幾年武漢樓市處于高位時(shí)新房市場(chǎng)銷售總量，預(yù)計(jì)今年銷售量將衰減近4——5成。

同時(shí)，新房的在量?jī)r(jià)方面也受到二手房的影響。陶樂認(rèn)為，今年武漢二手房拋售量猛增，并且價(jià)格斷崖式下跌，吸引不少剛需置業(yè)者購(gòu)買“筍盤”，也加大了新房銷售難度。

二手房供應(yīng)方面，據(jù)諸葛找房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至6月15日，武漢二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到187754套，接近19萬套，相比今年4月底增加近1萬套。截至8月31日，諸葛找房網(wǎng)顯示，武漢各個(gè)區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到195934套，相比6月中旬增加了約1萬套，也就是說從4月底到8月底，4個(gè)月掛牌量增加約2萬套。近一周（8月23日—8月29日），每天房?jī)r(jià)下調(diào)房源數(shù)量基本都在1500套以上，遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)上調(diào)房源的數(shù)量。

同時(shí)，對(duì)比新房的價(jià)格跌幅，二手房的價(jià)格下跌幅度更大，購(gòu)買二手房成為更加優(yōu)惠的選擇。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，武漢二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，同比下跌3.9%，已經(jīng)是連續(xù)17個(gè)月同比下跌。二手房的環(huán)比跌幅比新房多出0.5個(gè)百分點(diǎn)。

而從政策層面來看，武漢的購(gòu)房門檻已經(jīng)非常低。記者了解到，目前，武漢實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房（貸款不看房子多少，只看貸款幾次，最多貸兩次）”政策。首套房貸利率低至3.8%，二套房貸利率為4.8%。二環(huán)內(nèi)限購(gòu)區(qū)域首套房首付比例為30%，二套首付比例40%。二環(huán)外首套房首付比例低至20%，二套首付30%。

總體看來，武漢的樓市政策調(diào)控空間并不算大。陶樂表示，目前，武漢樓市的購(gòu)房資格和購(gòu)房成本都處于超低水平。后期的調(diào)控，應(yīng)針對(duì)改善以及存量房業(yè)主制定優(yōu)化方案，例如改善性住房換購(gòu)應(yīng)進(jìn)一步減免稅費(fèi)，提高公積金貸款額度或出臺(tái)商貸轉(zhuǎn)組合貸政策，降低利率高位存量房業(yè)主的月供還款壓力等。

另外，記者注意到，近期深圳、廣州兩大一線城市已經(jīng)官宣實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，如果武漢也推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，部分有過貸款記錄的購(gòu)房者也將能在武漢按照首套房進(jìn)行貸款。

不過，陶樂認(rèn)為，武漢看起來急需利好“大招”來救市，但經(jīng)濟(jì)下行，收入走低，宏觀環(huán)境之下的預(yù)期、信心缺失才是導(dǎo)致目前樓市現(xiàn)狀的根本原因。因此在經(jīng)濟(jì)回暖之前對(duì)于武漢樓市的未來預(yù)期都不持樂觀態(tài)度。而也有購(gòu)房者向記者表示，今年不考慮入手武漢的房子，要買的話想等明年再看。

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）

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