隨著我國城市化的發(fā)展，房屋及土地征收補償問題一直以來都是社會的熱點問題。因此，在拆遷的過程中就產(chǎn)生了“以租代征”這種規(guī)避土地用途管理制度的現(xiàn)象。 實質(zhì)上，這種現(xiàn)象就是避開征收審批程序，租用集體土地進行建設(shè)。這種現(xiàn)象顯然是違法的。

關(guān)于集體土地上征收問題，權(quán)威的法律就是《土地管理法》。其中第43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設(shè)需要使用土地的，一定要依法申請使用國有土地。當(dāng)然了，還有特殊情況，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。那么，除此之外，其他需要使用土地的，一定要依法申請使用國有土地。

(資料圖片)

《土地管理法》第63條，集體所有的土地使用權(quán)，不得出讓轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務(wù)。其結(jié)果必然會嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護目標(biāo)的實現(xiàn)。

它的性質(zhì)就是規(guī)避法定的農(nóng)用地，轉(zhuǎn)用和土地征收的審批，在規(guī)劃計劃之外來擴大建設(shè)用地的規(guī)模。同時也逃避了納稅的一些有關(guān)的相應(yīng)的稅費、履行征收補償平衡法定的一些義務(wù)。這些都是一種典型的違法行為。

關(guān)于“以租代征”的話題，在以往我們給大家的知識講解過程中也提到過?！耙宰獯鳌痹谵r(nóng)村的一些集體土地上發(fā)生情況比較多，比如說，土地被征收了，但是，并不是以征收的名義，對方是說租用，比如每年給2000塊錢，或者是給一些糧食補貼等等。以各種名義按年來付費的這種形式，基本就符合“以租代征”的這種現(xiàn)象。

在實踐中，“以租代征”常見的表現(xiàn)形式，比如用地單位或者是個人直接跟村委會跟村民簽訂協(xié)議租賃土地，或者是基層主管部門直接租賃農(nóng)民的集體土地，來進行一些招商引資。或者是轉(zhuǎn)租農(nóng)民的這種耕地集體用地，或者是以中介的名義來租賃之后又轉(zhuǎn)租給其他的企業(yè)廠礦等等這些情況。

有的村民是自行把土地出租轉(zhuǎn)包出去，對方進行了這種廠房的建設(shè)。這里要說明一下，如果是轉(zhuǎn)包出去，對方仍然是進行農(nóng)業(yè)建設(shè)這種情況下，就不屬于“以租代征”的形式了，只是一些土地的流轉(zhuǎn)或者是轉(zhuǎn)承包的情況。

再有就是村委會先是租用了農(nóng)戶的承包地，然后進行非農(nóng)的建設(shè)。比如我們前面所說的建一個鎮(zhèn)級的工業(yè)園，建相應(yīng)的一些比如說建這種小產(chǎn)權(quán)房進行售出，這些情況都屬于“以租代征”。

為什么說“以租代征”是違法的行為，因為我們前面也說了“以租代征”它實質(zhì)就是規(guī)避用途來進行非農(nóng)化建設(shè)規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進入市場的一種行為。

《土地管理法》第81條規(guī)定，擅自將集體所有的土地使用權(quán)出讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

除了《土地管理法》的規(guī)定，還有兩個重要的行政法規(guī)，一個是《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，還有一個是《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策》。這兩個行政法規(guī)的第六點和第四點都規(guī)定了禁止通過“以租代征”等方式，使用集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通過出租承包等“以租代征”方式，非法使用集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目，一定要嚴(yán)格禁止，并嚴(yán)肅查處。

隨著2020年新的《土地管理法》的實施，作為農(nóng)村建設(shè)用地的一些流轉(zhuǎn)情況又有了新的規(guī)定和變化，只要符合新的《土地管理法》的規(guī)定的，才是一種合法的行為。

總的來說，“以租代征”違法占地這種行為，嚴(yán)重違反了國家建設(shè)用地審批程序，違反了國家正常的土地管理秩序，影響力國家宏觀調(diào)控政策的落實，使得有關(guān)部門逃避了耕地占補平衡的義務(wù)，以及土地出讓金等等各種稅費的繳納。

如果在征地拆遷過程中，對安置補償有異議，可以怎么做呢？根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內(nèi)提起訴訟。北京楹庭律師事務(wù)所案件分析部，遇到疑難案件可免費分析。如果您沒有與該主管部門協(xié)商好補償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請律師介入，運用法律知識與主管部門協(xié)商談判，爭取獲得公平、滿意的補償。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應(yīng)當(dāng)具體分析。

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