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炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，權(quán)威，專業(yè)，及時(shí)，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)本報(bào)記者吳靜盧志坤北京報(bào)道在前期引入國(guó)資、出售項(xiàng)目等一系列自救動(dòng)作之后，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）依舊沒能渡過此輪危機(jī)。6月23日晚，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，二季度以來銷售不及預(yù)期，集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。據(jù)了解，因2024年到期的一筆境外債利息未能在寬限期結(jié)束之前支付，公司已全面停止境外債務(wù)支付。建業(yè)地產(chǎn)方面表示，目前正在探討全面解決方案，以維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益?，F(xiàn)階段，會(huì)把全部精力用在保交付和保經(jīng)營(yíng)上。全面停止境外債務(wù)支付建業(yè)地產(chǎn)在6月23日晚的公告中稱，自2021年下半年起，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境發(fā)生巨大變化，集團(tuán)一直在探索多種債務(wù)管理活動(dòng)，包括延長(zhǎng)債務(wù)期限、改善現(xiàn)金流管理，以增強(qiáng)流動(dòng)資金狀況。同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)也一直盡力履行其所有境外債務(wù)的還款義務(wù)。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，自2021年7月1日至今，集團(tuán)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。但今年二季度以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預(yù)期。建業(yè)地產(chǎn)方面表示，集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加?！凹词辜瘓F(tuán)竭盡全力，資金仍可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無(wú)法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需。”在此情況下，建業(yè)地產(chǎn)公告稱，未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息。據(jù)了解，這筆境外債發(fā)行于2020年11月，規(guī)模為3億美元，票面利率為7.75%，到期日為2024年5月24日。該筆境外債的付息頻次為每半年一次（即每年5月24日、11月24日付息，節(jié)假日順延）。在觸發(fā)違約之前，債券有30天的寬限期。據(jù)了解，今年4月上旬，建業(yè)地產(chǎn)曾公告宣布擬對(duì)2023年到期的3筆美元優(yōu)先票據(jù)交換要約及同意征求，涉及未償還總金額近9億美元。此外，建業(yè)地產(chǎn)還公告稱，擬對(duì)4筆將于2024年和2025年到期的美元優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行同時(shí)同意征求（其中就包括上述已經(jīng)正式違約的3億美元優(yōu)先票據(jù)），涉及未償還總金額約10.49億美元。4月28日，建業(yè)地產(chǎn)曾對(duì)外宣布計(jì)劃展期2年的2023年到期的3筆美元優(yōu)先票據(jù)交換要約及同意征求已達(dá)成，統(tǒng)一到2025年4月到期。但另外4筆交換要約及同意征求的優(yōu)先票據(jù)至今未有新進(jìn)展。截至目前，建業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)境外債務(wù)規(guī)模約為19.46億美元（約合人民幣139.71億元）。在上述3億美元優(yōu)先票據(jù)正式違約的同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)宣布暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，“以確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人”。據(jù)了解，這筆未付利息可能會(huì)導(dǎo)致建業(yè)地產(chǎn)債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資安排的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)或采取行動(dòng)。截至公告日期，建業(yè)地產(chǎn)尚未收到有關(guān)加快境外還款的通知。針對(duì)當(dāng)前情況，建業(yè)地產(chǎn)在公告中表示，正在探討全面解決方案，以維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益。集團(tuán)預(yù)計(jì)將聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，并盡快出臺(tái)境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對(duì)待所有境外債權(quán)人。同時(shí)將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動(dòng)性問題。從違約后的工作重點(diǎn)來看，建業(yè)地產(chǎn)的安排與此前已暴雷房企類似。其表示，現(xiàn)階段將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)，集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，以保障購(gòu)房者、集團(tuán)合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外，建業(yè)地產(chǎn)方面還表示，在不影響交付和正常營(yíng)運(yùn)的前提下，集團(tuán)正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營(yíng)運(yùn)和支出。截至公告日期，集團(tuán)仍保持正常商業(yè)運(yùn)營(yíng)?！白跃取敝非蹞?jù)了解，此前為避免違約事件發(fā)生，建業(yè)地產(chǎn)已“苦撐”兩年之久。2021年9月時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)因出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)寫信向河南省政府“求救”，當(dāng)時(shí)曾引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。建業(yè)集團(tuán)管理層當(dāng)時(shí)在媒體溝通會(huì)上表示，受當(dāng)年7月份鄭州水災(zāi)及疫情影響，集團(tuán)遭受嚴(yán)重?fù)p失，且已出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，因此向省政府求助相關(guān)幫扶措施。實(shí)際上，在當(dāng)時(shí)曝出危機(jī)之前，建業(yè)集團(tuán)尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)頹勢(shì)就已顯現(xiàn)。據(jù)了解，建業(yè)集團(tuán)長(zhǎng)期深耕河南市場(chǎng)，從2016年開始，建業(yè)地產(chǎn)借助于河南市場(chǎng)棚改推動(dòng)，銷售額一改低迷態(tài)勢(shì)，在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)200億元，尤其是鄭州、洛陽(yáng)市場(chǎng)，為其貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績(jī)。隨后通過不斷加杠桿，到2019年時(shí)，合同銷售額突破千億元關(guān)口。但至2020年時(shí)，棚改浪潮退卻，再加上河南市場(chǎng)的逐漸飽和，建業(yè)地產(chǎn)當(dāng)年合同銷售總額1026.42億元（包含重資產(chǎn)銷售額和中原建業(yè)的輕資產(chǎn)銷售額，后者于2021年拆分上市），同比僅增加1.5%。與此同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)已開啟降價(jià)去庫(kù)存策略，整體物業(yè)銷售毛利率隨之下滑。2021年受水災(zāi)、疫情及行業(yè)變化的影響，建業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)將全年重資產(chǎn)銷售目標(biāo)由800億元下調(diào)至700億元，相較于2020年的683.39億元幾乎持平。但當(dāng)年其物業(yè)合同銷售實(shí)際完成總額為人民幣601.05億元，同比減少12%。2022年年初，建業(yè)集團(tuán)整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構(gòu)調(diào)整，集團(tuán)原五級(jí)構(gòu)架精簡(jiǎn)到三級(jí)，總部約50%的人員被分流一線，同時(shí)對(duì)集團(tuán)3家上市公司管理層進(jìn)行更換。彼時(shí)，由于行業(yè)盈利空間不斷降低，不少房企紛紛宣布進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，在內(nèi)部管理上精簡(jiǎn)層級(jí)。與此同時(shí)，多數(shù)房企從2021年開始便縮減拿地投資，整個(gè)行業(yè)開啟“縮表”進(jìn)行時(shí)。在宣布組織架構(gòu)調(diào)整之際，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森還表示，公司后續(xù)將盡量不開辟新賽道，不再追求規(guī)模增長(zhǎng)，同時(shí)圍繞促回款、保交付、清欠款和盤活不動(dòng)產(chǎn)展開一系列積極的自救行動(dòng)。當(dāng)年4月份，建業(yè)地產(chǎn)宣布將旗下7個(gè)項(xiàng)目的10年運(yùn)營(yíng)權(quán)出租給萬(wàn)達(dá)，換得7億元的現(xiàn)金流。據(jù)了解，作為河南省龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍布整個(gè)河南省的各級(jí)地市。在其出現(xiàn)流動(dòng)性困難后，河南省政府曾出面牽橋，協(xié)調(diào)相關(guān)國(guó)資對(duì)其進(jìn)行紓困。2022年5月下旬，河南省國(guó)資企業(yè)旗下公司——河南老家文旅接手建業(yè)集團(tuán)旗下“河南戲劇幻城”項(xiàng)目51%股權(quán)、建業(yè)“電影小鎮(zhèn)”90%股權(quán)。彼時(shí)，在行業(yè)紓困之際，建業(yè)地產(chǎn)率先獲得國(guó)資入股。2022年6月份，河南鐵建收購(gòu)建業(yè)地產(chǎn)全部已發(fā)行股本的29.01%，成為第二大股東，該筆交易所涉及的約5.94億元交易款以股東借款的形式借回給建業(yè)地產(chǎn)，用于補(bǔ)充其現(xiàn)金流。同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)還向河南鐵建發(fā)行約7.08億港元的可換股債券。在今年年初的投資者會(huì)議上，建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆表示，國(guó)資河南鐵建的入股為建業(yè)地產(chǎn)度過至暗時(shí)刻助力頗多，包括助其按期償付2022年8月8日到期的5億美元債，助推項(xiàng)目建設(shè)，獲得紓困基金、銀行授信和上下游供應(yīng)商的理解和支持等。據(jù)了解，建業(yè)地產(chǎn)在去年8月份償還完當(dāng)年的美元債后，便將工作重心迅速調(diào)整為加強(qiáng)去庫(kù)存和保交付。但受疫情持續(xù)影響，2022年建業(yè)地產(chǎn)僅完成240億元銷售額，同比減少60%；當(dāng)年?duì)I收240.8億元，同比下降42.6%。建業(yè)地產(chǎn)將今年的銷售目標(biāo)定為320億元，趙瑞昆在年初表示：“預(yù)計(jì)集團(tuán)2023年總可售資源為517億元，只要去化率達(dá)62%，全年銷售目標(biāo)即可達(dá)成?！钡珡慕衲赇N售市場(chǎng)的反應(yīng)來看，這一目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)仍存較大不確定性。據(jù)了解，今年年初疫情影響消散，在政策持續(xù)刺激下，樓市在2~3月份迎來“小陽(yáng)春”，但從4月份開始復(fù)蘇勢(shì)頭已顯疲態(tài)，5~6月份銷售市場(chǎng)進(jìn)一步下滑。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，集團(tuán)物業(yè)合同銷售總額為87.64億元，同比減少20.8%。

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