周末，中國證監(jiān)會推出政策“組合拳”活躍資本市場。圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏等內(nèi)容，做出六項(xiàng)工作安排。其中提及“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。

再融資收緊，但房地產(chǎn)卻是例外。這表明監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)呵護(hù)有加，針對房地產(chǎn)上市公司再融資給予更大力度的支持。

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盤面上看，8月28日，房地產(chǎn)板塊漲幅居前。截至當(dāng)日收盤，中南建設(shè)(000961)（000961.SZ）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)（600743.SH）、天房發(fā)展(600322)（600322.SH）、南山控股(002314)（002314.SZ）、金科股份(000656)（000656.SZ）等多只個股漲停。

上市房企再融資不再受限

根據(jù)證監(jiān)會的表述，對于破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模。

針對房地產(chǎn)上市公司，監(jiān)管在其融資方面給予了適當(dāng)?shù)姆艑挕７康禺a(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。這與其他公司相比，形成鮮明的反差。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以第一季度財(cái)報(bào)中的凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，在111家A股房地產(chǎn)上市公司中，有55家公司的市凈率低于1，這意味著近50%的房地產(chǎn)上市公司處于“破凈”的狀態(tài)。其中，絕大多數(shù)“破凈”房企都是中小企業(yè)，部分企業(yè)存在一定的流動性問題。

此外，在已公布半年報(bào)預(yù)告的64家房企中，有38家公司預(yù)虧，部分公司屬于首虧，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營風(fēng)險仍然不可忽視。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，此次推出的相關(guān)政策，對于經(jīng)營比較困難的上市房企再融資是重大利好。目前，一些房地產(chǎn)上市公司發(fā)生債務(wù)違約，或是經(jīng)營困難，出現(xiàn)了“破凈”或虧損的情況。如果這些公司再融資不受相關(guān)條件限制，有利于緩解資金困難，防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。

同時，相關(guān)政策的推出還將有利于改善商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，從而進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境。

房企融資狀況如何？

今年以來，房地產(chǎn)上市公司的再融資申請獲批都較為順利。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年已有12家房地產(chǎn)上市公司披露再融資預(yù)案，合計(jì)募集資金超過400億元，取得非常不錯的效果。

6月，保利發(fā)展、中交地產(chǎn)(000736)、招商蛇口(001979)、陸家嘴(600663)、大名城(600094)、福星股份(000926)等6家公司發(fā)布公告，其向特定對象發(fā)行股票的申請獲得證監(jiān)會同意注冊批復(fù)。

在這6家公司中，保利發(fā)展、大名城、中交地產(chǎn)的融資都是“保交樓、保民生”項(xiàng)目，招商蛇口、陸家嘴的融資擬用于重大資產(chǎn)重組，而福星股份的募投項(xiàng)目主要是棚戶區(qū)改造，上述項(xiàng)目均符合證監(jiān)會支持的房企再融資募集資金的適用領(lǐng)域。

但是，房地產(chǎn)整體的融資狀況卻并不樂觀。

自從2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入到下行周期，整體融資規(guī)模大幅萎縮，今年上半年更是延續(xù)了下降的趨勢。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)2023年上半年實(shí)現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。其中，海外債發(fā)行規(guī)模僅為110.7億元，同比下降34.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的2.7%；信托融資規(guī)模為211.4億元，同比大幅下降69.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的5.2%。

由于行業(yè)周期整體呈現(xiàn)下行趨勢，疊加此前多次發(fā)生房企信托違約事件，機(jī)構(gòu)的投資非常謹(jǐn)慎，導(dǎo)致整體的投資規(guī)模大幅降低，平均單月融資僅為35.2億元。

目前，各個渠道同比都出現(xiàn)不同程度的降低，海外債、信托的融資規(guī)模大幅降低，而信用債逐漸成為融資的“主力軍”。

雖然監(jiān)管層陸續(xù)釋放政策利好，但融資能否成行主要還是取決于房地產(chǎn)企業(yè)自身。目前仍有大量房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的償債壓力。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年處于存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，其中信用債占比達(dá)到66.3%，海外債占比為33.7%；一年內(nèi)到期余額為9277.6億元，其中信用債占比達(dá)到64.3%，海外債占比為35.7%，境內(nèi)債務(wù)的償債壓力較大。

需要說明的是，第三季度仍然是償債高峰，單月到期余額近900億元。

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