受多重利好影響，地產(chǎn)股再次集體沸騰。

8月28日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊表現(xiàn)搶眼，午間收盤時(shí)金科股份等超20只地產(chǎn)股漲停。截至收盤，choice數(shù)據(jù)顯示，該板塊整體漲幅達(dá)到4.65%，成分股中有99家上漲、3家下跌，中南建設(shè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天房發(fā)展、南山控股等領(lǐng)漲。

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中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，地產(chǎn)股上漲主要受近期房地產(chǎn)政策利好影響，需求端“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“換房退稅”等政策出臺；房企融資支持方面，監(jiān)管對上市房企再融資給予了更大力度的支持，明確破發(fā)、破凈、虧損仍可再融資。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，經(jīng)歷這輪樓市調(diào)整后，當(dāng)下上市房企虧損、破凈已是行業(yè)常態(tài)，即便大公司也不例外。再融資不受破發(fā)、破凈等限制，有望為上市房企尤其是民營房企進(jìn)一步打開融資渠道，緩解當(dāng)前銷售不好情況下的融資壓力。

上市房企大面積破凈虧損

近日，證監(jiān)會連出重磅利好，活躍資本市場，包括自2023年8月28日起，證券交易印花稅實(shí)施減半征收等。同時(shí)，階段性收緊IPO節(jié)奏；進(jìn)一步規(guī)范股份減持行為，上市公司存在破發(fā)、破凈或三年未進(jìn)行現(xiàn)金分紅等情況不得減持股份等。

對上市公司再融資，突出扶優(yōu)限劣，對于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模。值得注意的是，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

上市房企再融資被“呵護(hù)”背后，實(shí)則當(dāng)下房企破凈、虧損已是行業(yè)常態(tài)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至8月28日，A股上市房企中有38家企業(yè)市凈率小于1，其中ST世茂市凈率低至0.26，金融街、福星股份、綠地控股、榮盛發(fā)展市凈率小于0.5，新湖中寶、中南建設(shè)、金地集團(tuán)、新城控股、首開股份、光明地產(chǎn)、華僑城、信達(dá)地產(chǎn)等市凈率小于0.6。規(guī)模房企中，即便是萬科A,市凈率也僅0.68，保利發(fā)展市凈率0.9；違約房企中華夏幸福市凈率0.82，金科股份市凈率0.87。

股價(jià)過低，對房企股權(quán)融資存在諸多不利因素。克而瑞表示，若選擇不低于每股凈資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)行，過高的發(fā)行價(jià)格會“勸退”潛在投資者，增加企業(yè)融資難度。而若選擇以“破凈”價(jià)格增發(fā)，則會造成每股凈資產(chǎn)降低，對當(dāng)前股價(jià)繼續(xù)產(chǎn)生不利影響，降低未來股權(quán)再融資的空間，攤薄已有股東的資產(chǎn)總額。

從企業(yè)盈利情況看，虧損同樣是當(dāng)下房企的普遍處境。在發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告的約80家房企中，出現(xiàn)虧損的達(dá)到48家，占比超過六成。受銷售下降及資產(chǎn)減值等因素影響，多家上市房企上半年仍在虧損，只有個(gè)別穩(wěn)健房企受影響較小。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制的影響，表明監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)，特別是上市房企融資給予了更大力度的支持，確保了“三支箭”中股權(quán)融資的暢通和連續(xù)性，確保房企融資環(huán)境的持續(xù)改善和提升。

“對經(jīng)營比較困難的A股上市房企再融資，是一個(gè)利好。”劉水稱，目前多家房地產(chǎn)上市公司，有的發(fā)生自然違約，有的存在經(jīng)營困難，已經(jīng)出現(xiàn)破凈或者虧損的情況，這些公司再融資不受上述條件限制，有利于緩解其資金困難，同時(shí)改善金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，改善行業(yè)融資環(huán)境。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，經(jīng)歷這輪樓市深度調(diào)整后，即使是央國企房企，核心指標(biāo)如市凈率、市盈率等基本觸底，更不要說已經(jīng)爆雷的民營房企。再融資不再受破發(fā)、破凈等限制，為房企尤其是民營房企進(jìn)一步打開了融資渠道，有助于緩解當(dāng)前銷售不好情況下的融資壓力，有利于上市房企股價(jià)和市值修復(fù)。

融資破局還有哪些困難？

監(jiān)管對上市房企融資的支持，去年開始便在加大力度，從“第一支箭”貸款融資、“第二支箭”債券融資、到“第三支箭”股權(quán)融資，監(jiān)管持續(xù)對民企融資需求提供助力。

但從實(shí)際情況看，當(dāng)下房企仍然面臨資金缺血的狀態(tài)。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%，環(huán)比增長7.7%。2023年1～7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

股權(quán)融資方面，自去年“第三支箭”支持政策發(fā)布后，已有30多家企業(yè)發(fā)布定增信息，而上市公司定增流程時(shí)間一般要6個(gè)月左右。今年6月，招商蛇口、保利發(fā)展等6家上市房企獲得證監(jiān)會批復(fù)同意，“第三支箭”正式進(jìn)入落地階段。

但是，定增流程環(huán)節(jié)較多，需要較多時(shí)間。劉水表示，問詢是交易所深入了解上市公司定增細(xì)節(jié)信息的途徑，這一程序需要時(shí)間。監(jiān)管部門同意后，接下來是定增預(yù)案，一般證監(jiān)會自同意注冊之日起12個(gè)月內(nèi)有效，企業(yè)會根據(jù)股價(jià)變動情況擇機(jī)執(zhí)行實(shí)施。

后續(xù)環(huán)節(jié)則包括：溝通投資機(jī)構(gòu)、確定投資意向及額度、執(zhí)行定向增發(fā)方案、公司公告發(fā)行情況及股份變動報(bào)告書，新發(fā)行股份要向中國證券登記結(jié)算有限公申請辦理登記手續(xù)，并向交易所申請辦理新增股份上市的手續(xù)，以上流程需要較長時(shí)間。

之前發(fā)布定增方案的房企，還頻繁受到交易所問詢。比如近期京能置收到上交所出具的《關(guān)于京能置業(yè)股份有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的審核問詢函》，要求其說明募資的具體用途，以及公司持續(xù)經(jīng)營能力是否面臨重大不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞表示，2023年以來，上市房企股價(jià)持續(xù)低迷或波動較大，給后續(xù)發(fā)行帶來挑戰(zhàn)。一方面，可能面臨低價(jià)發(fā)行、投資者熱情不足等問題，導(dǎo)致籌集資金減少；另一方面，認(rèn)購對象不確定性增加。獲批是第一大關(guān)，最終能否成功發(fā)行仍面臨一系列挑戰(zhàn)。

房企債券融資也面臨一定的困境。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資共2855.9億元，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模僅約165.5億元。

目前，民營房企二級市場債券價(jià)格過低，投資者沒有從一級市場上購買新發(fā)債券的動力。相較而言，得到中債增的特殊增信實(shí)現(xiàn)發(fā)債，是房企融資的有力補(bǔ)充。不過，中債增自身也需進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，在為企業(yè)提供擔(dān)保時(shí)，通常需要相應(yīng)的反擔(dān)保。

受融資困難影響，今年來違約房企陣營再度擴(kuò)大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年房企違約進(jìn)入集中爆發(fā)期，共有42家違約企業(yè)。而截至今年6月底，年內(nèi)共新增5家違約企業(yè)。自2020年以來，出現(xiàn)債務(wù)違約的房企共有66家。

對違約房企來說，自救的重要方式之一便是推動債務(wù)重組，包括展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償?shù)榷喾N形式。不過，當(dāng)前房企通過債務(wù)重組方案的難度也在提高，受樓市行情低迷影響，債權(quán)人對房企在手資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值、未來的償債能力都存在擔(dān)憂，導(dǎo)致最近多家房企的債務(wù)展期投票出現(xiàn)不斷延期的趨勢。

張宏偉認(rèn)為，再融資利好對房企的正向作用能否持續(xù)，還得看樓市預(yù)期能否真正好轉(zhuǎn)，上市房企的核心經(jīng)營數(shù)據(jù)能否得到實(shí)質(zhì)性改善。從政策走向來看，預(yù)計(jì)接下來1～2個(gè)月為地方城市“一城一策”救市措施具體落地、政策密集出臺的時(shí)間段。

劉水表示，預(yù)計(jì)央行后續(xù)將出臺具體的金融支持措施，如在信貸融資方面，將優(yōu)化激勵措施，采用盡職免責(zé)等，提高商業(yè)銀行對民營房企的信貸支持意愿和能力；在發(fā)債融資方面，對“第二支箭”支持?jǐn)U容增量，后續(xù)在發(fā)債增信的擔(dān)保主體、擔(dān)保方式等方面擴(kuò)圍、放松條件，讓更多民營房企受益。

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